Terugblik participatieavond 29 juni 2021

• Hoe wordt de ontsluiting van het gebied, de nieuwe woonwijk?
• De uitgang aan de vijverbosweg baart mij zorgen. Deze weg is al druk genoeg, eigenlijk al te druk. Met de hoeveelheid woningen die jullie willen neerzetten gaat het sowieso te druk worden, met bijkomende geluidsoverlast. Hoe gaan jullie dit voorkomen?
• Voor voetgangers is de vijverbosweg tamelijk gevaarlijk. Kan je in de toekomst via de wijk Vijverhof via kloostergoed de N65 oversteken? Komt er een opening vanaf de wielewaal?
• Wat betekent de ontsluiting op de Vijverbosweg, komt daar een rotonde?
• Komt er een autoverkeer ontsluiting via de Jagerboschlaan? Daar zijn s ‘morgens veel scholieren.
• De Vijverbosweg zal erg druk worden met aanpassingen N65. Komt er een 2de ontsluiting voor de auto naar de woonwijk onder Theresia en een veilige fietsontsluiting?

De ontsluiting van het gebied met de auto’s is voor de bewoners en de bezoekers qua entree via de huidige ontsluiting aan de Jagersboschlaan en de toekomstig te realiseren ontsluiting aan de Vijverbosweg. Het zoekgebied is daarvoor in de lijn van de huidige bomenlaan. Verkeerstechnisch geeft de eerste beoordeling aanleiding te veronderstellen dat deze oplossing verkeerstechnisch mogelijk is. Bij de verdere planuitwerking zal dit nader worden onderzocht evenals de wijze waarop deze kruising vormgegeven gaat worden. Vanzelfsprekend zal het aantal verkeersbewegingen op de Vijverbosweg toenemen.

Onderzocht zal worden of de huidige entree vanuit de Jagersboschlaan gehandhaafd kan blijven in relatie tot verkeersveiligheid. Qua geluidsoverlast van het verkeer naar de woningen zal nader uit te voeren geluidsonderzoek moeten aan tonen dat deze ontwikkeling met de daarbij behorende toename van verkeer voldoet aan de geldende regelgeving en de daarbij behorende toelaatbare geluidsbelasting op de gevels.

De voorgenomen ontsluiting voor voetgangers en langzaam verkeer vanuit Kloostergoed Theresia naar de zuidelijk gelegen wijk Vijverhof is voorzien nabij het huidige speelveldje aan het einde van de Wielewaal en nabij de Kastoeristraat. Wat betreft de bemerking dat de huidige voetgangers ontsluiting via de Vijverbosweg vanuit de Vijverhof naar de N65 tamelijk gevaarlijk is, zal onderzocht worden of aanvullend een voetpad langs de Vijverbosweg in de plannen kan worden meegenomen.

In hoeverre een of twee ontsluitingen via Vughterstede mogelijk en wenselijk is zal komende periode nader worden onderzocht. Bij het ter inzage leggen van het voorontwerpbestemmingsplan zal helderheid komen over de voorgenomen ontsluiting.

• Er werd aangegeven dat er 36 woningen gerealiseerd zijn en er ca. 140 woningen gebouwd zullen worden, mogelijk meer. Is er ook sprake van hoogbouw? En zo ja, hoeveel woonlagen?
• Is er ook ruimte voor sociale huurwoningen en zo ja, hoeveel?
• Waarom is de verhouding 40-40-20 en niet 60-30-10?
• Is hier sprake van erfpachtconstructies?

In de huidige planopzet bestaat het cluster in het plandeel ‘Klooster’ naast de grondgebonden woningen over twee, drie lagen uit appartementen in drie, vier en of maximaal vijf bouwlagen. Het plandeel ‘Moestuin’ bestaat in de huidige planopzet uit maximaal 2 bouwlagen met een kap.

In het plan wordt niet voorzien in sociale huurwoningen. Het vertrekkader voor deze ontwikkeling is gebaseerd op de uitgangspunten zoals die met de gemeente zijn vastgelegd in de in 2020 getekende intentieovereenkomst. De verhouding van het woonprogramma in betaalbaar-, middelduur- en duursegment is daarin vastgelegd in 40% - 40% - 20%. Bij de verdere planuitwerking zal worden bezien of er al dan niet van een erfpachtconstructie sprake gaat zijn. Ter plaatse van de poel zullen in het najaar struiken worden gesnoeid, zodat de bezonning van de poel verbeterd.

• Blijft de bomenrij tussen Theresia en de nieuwbouw staan?
• Blijft het groen gehandhaafd? Ik hoor namelijk dat er mogelijk nog fruitbomen aangeplant worden. gaat dit niet ten koste van de huidige beplanting en bomen?
• Blijft de groene wal / afscheiding met diverse bomen bestaan ter zijde van de Wielewaal waar wij wonen?
• Wat gebeurt er met de omheining van het landgoed?

De bomenlaan tussen het toekomstige plandeel Klooster en Moestuin blijft gehandhaafd en zal komende jaren een verjonging ondergaan, ‘stervensbegeleiding’ zoals onze ecoloog aangeeft. Het groene karakter van het gebied blijft behouden. Dat wil niet zeggen dat er nergens huidige bomen en groen zal verdwijnen. Er zullen echter ook bomen en struiken worden toegevoegd, waardoor de biodiversiteit kan toenemen. In het voorjaar van 2021 zijn al diverse fruitbomen met struikgewas aangeplant.

De groene wal/ afscheiding met diverse bomen ter zijde van de Wielewaal blijft gehandhaafd. Wat betreft de omheining van het landgoed blijft deze vooralsnog gehandhaafd. Wij kunnen ons voorstellen dat de omheining richting de woningen naar de Wielewaal gehandhaafd blijft. In hoeverre dit voor de overige begrenzingen ook het geval gaat zijn, zal bij de verder planuitwerking worden bepaald.

In principe kan er geen stuk grond gekocht worden om de huidige tuinen van de aangrenzende woningen te vergroten. We kunnen ons voorstellen dat het denkbaar is dat er specifieke plekken zijn, niet zijnde de woningen gelegen aan de Wielewaal, waar dit wel bespreekbaar is.

In het kader van de participatie wordt de volgende stakeholders onderscheiden:

1. Kinderdagverblijf MOWGLI
2. Stichting Natuurlijk Thuys
3. Stichting Vughterstede
4. Stichting Boom & Bosch
5. Vereniging Het Groen Hart Brabant
6. Stichting Natuur en Milieugroep Vught
7. Vughtse Energie Transitie
8. KANT Vught
9. Omwonenden
10. Belangstellenden

In het voorjaar hebben diverse gesprekken plaatsgevonden met MOWGLI, Stichting Natuurlijk Thuys en Vughterstede. Deze gespreken lopen nog steeds verder. Stichting Boom & Bosch en de vereniging Het Groene Hart Brabant hebben we 28 juni 2021 op locatie gesproken en de plannen toegelicht. Aansluitend hebben we die dag eveneens met de Milieugroep VET en KANT Vught gesproken over onze gebiedsvisie.

Dinsdagavond 29 juni 2021 zijn er twee online participatie- en informatiebijeenkomsten georganiseerd. Voorafgaand hebben we circa 180 omwonenden persoonlijk met een brief op adres uitgenodigd voor de online bijeenkomst voor omwonenden. Daarbij hebben we tevens de werkgroep Jagersboschlaan uitgenodigd en de raadsleden. Tevens hebben we een persbericht laten opnemen in de lokale media zodat mensen zich konden melden om deel te nemen. Voor de online bijeenkomst voor omwonenden hebben zich 97 omwonenden aangemeld waarvan 45 deelgenomen. Van de 355 aangemelde belangstellenden hebben 190 mensen deelgenomen. Daarbij hebben deelnemers vragen beantwoord, vragen kunnen stellen en bemerkingen kunnen maken. Deze worden teruggekoppeld op de website kloostergoedtheresia.nl samen met de presentatie waarin de gebiedsvisie opgenomen en opnames van deze bijeenkomsten. Afhankelijk van gemaakte bemerkingen en terugkoppeling worden de plannen verder verfijnd, dan wel aangepast.

Dinsdagavond 29 juni 2021 zijn er twee online participatie- en informatiebijeenkomsten georganiseerd. Voorafgaand hebben we circa 180 omwonenden persoonlijk met een brief op adres uitgenodigd voor de online bijeenkomst voor omwonenden. Daarbij hebben we tevens de werkgroep Jagersboschlaan uitgenodigd en de raadsleden. Tevens hebben we een persbericht laten opnemen in de lokale media zodat mensen zich konden melden om deel te nemen. Voor de online bijeenkomst voor omwonenden hebben zich 97 omwonenden aangemeld waarvan 45 deelgenomen. Van de 355 aangemelde belangstellenden hebben 190 mensen deelgenomen. Daarbij hebben deelnemers vragen beantwoord, vragen kunnen stellen en bemerkingen kunnen maken. Deze worden teruggekoppeld op de website kloostergoedtheresia.nl samen met de presentatie waarin de gebiedsvisie opgenomen en opnames van deze bijeenkomsten. Afhankelijk van gemaakte bemerkingen en terugkoppeling worden de plannen verder verfijnd, dan wel aangepast.

• Komt er een geluidswal voor de N65?
• Is de ontsluiting naar het Moleneindplein alleen voor voetgangers en fietsers?
• Als Mowgli achter op het terrein komt, rijden dan alle ouders ook via de bestaande oprit binnen?
• Kan de Jagersboslaan ook gebruikt worden als aansluiting voor de vrije kavels?
• Kunt u aangeven hoe het parkeren voor auto's in zijn werk gaat? Worden dit vaste plaatsen per kavel of gedeeld? Is er ruimte voor ''gasten en bezoekersplaatsen''?
• Houden jullie rekening met 2 auto’s per woning? Bij Isabellaveld en andere plaatsen in Vught is ruimte tekort voor het parkeren.
• Wordt er rekening gehouden met het bezitten van twee auto's per huishouden?
• Kan geëist worden dat toekomstige bewoners geen of slechts 1 auto mee brengen?
• Is een of meerdere parkeergarage (al dan niet ondergronds) ook nog een optie?
• Klopt het dat de auto in de schuurwoning dient te staan? Dat je dan dus geen garage meer overhoud voor andere doeleinden?
• Kunnen leveranciers van supermarkten (AH, Jumbo) wel tot de woningen komen?

Het is niet te verwachten dat er specifiek in relatie tot deze ontwikkeling er een geluidswal voor de N65 komt. De geluidwerende voorzieningen rond de N65 vallen buiten deze ontwikkeling.

De voorgenomen ontsluiting van Kloostergoed Theresia naar de wijk Vijverhof en het Moleneindplein met de winkelvoorzieningen (richting Zuid en Zuidoostzijde) is alleen voor voetgangers en langzaam verkeer. Punt van onderzoek en gesprek is het mogelijk dubbelgebruik van de parkeerplaatsen van Vughterstede en de mogelijke ontsluiting richting de kiss & ride functie op het Kloostergoed voor de ouders die de kinderen naar MOWGLI brengen. Die auto’s kunnen niet vanuit de Molenrijnselaan / Wildpad verder het kloostergoed op rijden, anders dan tot de kiss & ride lus op het Kloostergoed.

In hoeverre de kiss&ride functie via Molenrijnselaan/ Wildpad naar het kinderdagverblijf mogelijk gaat zijn, is punt van onderzoek. Mocht dit niet haalbaar blijken dan zal de bereikbaarheid met de auto naar het kinderdagverblijf via de Jagersboschlaan of de nieuw te realiseren ontsluiting aan de Vijverbosweg verlopen.

De ontsluiting van de vrije kavels zal niet direct op de Jagersboschlaan worden gerealiseerd. Wat betreft parkeervoorzieningen in relatie tot de woningen moet dit nog verder worden uitgewerkt. De verwachting is dat ieder vrije kavel moet voorzien in twee parkeerplaatsen op eigen terrein. Het bezoekersparkeren voor deze woningen zal ook in de Bosrand worden voorzien.

Wat betreft de woningen in het Klooster en de Moestuin, is het streven dat ieder woning een parkeerplaats in de nabijheid heeft. De woningen in de moestuin zullen niet een eigen garage gaan krijgen. Het parkeren voor bezoekers zal grotendeels nabij de nieuw te realiseren ontsluiting op de Vijverbosweg worden voorzien.

De ontsluiting van zowel het Klooster en de Moestuin zal dusdanig zijn dat pakketdiensten tot aan het parkeerkoffer in de nabijheid van de woningen kunnen komen.

De ontwikkeling zal gaan voldoen aan de parkeernorm, waarbij het niet de verwachting is dat er voor iedere woning 2 parkeerplaatsen beschikbaar zijn. Daarnaast zal niet op voorhand worden afgedwongen dat toekomstige bewoners maar één auto mogen hebben.

In hoeverre een of twee ontsluitingen via Vughterstede mogelijk en wenselijk is zal komende periode nader worden onderzocht. Bij het ter inzage leggen van het voorontwerpbestemmingsplan zal meer helderheid komen over de voorgenomen ontsluiting.

• Hoeveel woningen zijn totaal gepland in het gebied?
• Is het Kloostergoed alleen voor kopers of ook voor huurders?
• Komen er geen huurwoningen?
• Wordt er ook gelijkvloers gebouwd?
• Komen er ook appartementen?
• Waarom vrije kleine appartementen?
• Is er gedacht aan Tiny Houses?
• Mag je mantelzorgwoning bouwen?
• Is er een mogelijkheid dat de poelwoningen en kloosterwoningen opgetrokken worden naar meer m2? (170-180 m2?). Er zijn nu vrij weinig mogelijkheden voor grotere woningen. (Enkel de vrije kavels)
• Hoe staat het met levensbestendige woningen buiten de appartementen?
• In Vught is grote behoefte aan woningen voor senioren in de betaalbare en middeldure sfeer. Is daar ruimte voor en zo ja, waar in het plan?
• Wordt er nog overwogen om meer woningen te realiseren?
• Algemene vraag: komt er nog meer bebouwing dan nu gepland? Bv de woongroep voor beperkte jongeren. Waar komt deze waarschijnlijk?
• Hoe groot zullen de tuinen zijn en in hoeverre zullen deze open blijven?
• De tuinen hebben geen erfafscheidingen onderling? En hoe werkt dit voor de huizen?
• Worden de huizen ook helemaal duurzaam gebouwd?
• Wat zal de oppervlakte betreffen qua berging/schuur/garage?

Het exact aantal woningen is momenteel nog niet bekend maar zal naar verwachting rond de 135 woningen uitkomen. In het Klooster zullen (2 en 3 kamer) huurappartementen worden gerealiseerd en mogelijk ook koopappartementen. Dit zullen gelijkvloerse programma’s zijn. De overige woningen zullen 2, 3-laagse woningen zijn al dan niet met een kap. De omvang van de woningen is mede ingegeven door de gewenste programmering in de verhouding van betaalbare, middeldure en dure woonsegment. Tiny Houses zijn niet voorzien in het plan. Naast de reeds gerealiseerde 36 seniorenappartementen nabij Vughterstede, zullen de in het Klooster opgenomen appartementen ook geschikt zijn voor senioren.

Er is reeds gekeken in hoeverre verdere verdichting van het aantal woningen mogelijk is. Daarbij denken we dat het nu voorziene aantal woningen van circa 135 het maximale is.

Wat betreft de mogelijke woongroep is momenteel nog niet exact bekend waar deze zijn plek gaat krijgen in het gebied. De tuinen van de woningen in de Moestuin en Klooster zullen circa 6 meter diep zijn en zullen voorzien zijn van een erfafscheiding, zodat de privacy kan worden geborgd. Tevens zullen deze woningen worden voorzien van een berging van circa 5-6 m2. Bij de vrije kavels is de gedacht dat de privacy tussen de kavels met groeninrichting geborgd gaat worden. Vanuit de vrije kavels zal er vrij zicht zijn richting het park. De privacy vanuit het park richting de vrije kavels kan aanvullend met de beplanting op de vrije kavel naar wens invulling worden gegeven. Het is niet mogelijk om dit met schuttingen invulling te geven, zodat het groen karakter van het park zo veel als mogelijk wordt geborgd.

Alle woningen zullen duurzaam worden gebouwd waarbij deze tenminste aan de huidige wet en regelgeving zal voldoen. Het regenwater zal in het gebied worden opgevangen en geïnfiltreerd. Tevens zal in het gebied zo min mogelijk verharding worden toegepast en daar waar dit noodzakelijk is zal dit tot een minimum worden beperkt en waar mogelijk worden gewerkt met open verhardingsmaterialen.

• Vrij kavels: wil dit zeggen dat deze als bouwkavels worden verkocht?
• Wat is de oppervlakte van de vrije kavels?
• Zijn er restricties aan de vrije kavels? Worden deze gebouwd door BPD of is dit zelf naar keuze
• Hoe vrij ben je te bepalen wat voor woning je op de vrije kavels neerzet?
• In hoeverre zijn wij vrij bij de kavels voor de stijl van de woning of zijn we gebonden aan een bepaalde architectuur?
• Zijn er dan richtlijnen voor de bouw om een zekere uniformiteit en rustige aanblik te behouden, om een "rommelig" beeld te voorkomen? Of wordt een soort blauwdruk voor mogelijke woningen geboden?
• Waarom niet meer vrije kavels = minder auto's?

Het voornemen is de vrije kavels als bouwkavels te verkopen, waarbij nader te bepalen beeldkwaliteitseisen gesteld zullen worden aan hetgeen er door de kopers gebouwd kan worden. De oppervlakten van deze kavels liggen rond de 650 – 750 m2. De beeldkwaliteitseisen moeten nog worden bepaald en dienen er toe om tot een evenwichtig eindbeeld te komen van de gehele planopzet. Het aantal vrije kavels is mede bepaald in de mate waarin recht is gedaan aan het aanwezige groen en de verhouding in de verdeling van het betaalbare - middeldure en dure woonsegment.

Op het moment dat de verkoop van deze vrije kavels start zullen we aandacht besteden aan het inzicht in de bezonning.

• Wanneer start de verkoop van de huizen?
• Waarom duurt start verkoop nog zo lang?
• Hoe zal de inschrijfprocedure gaan? Kan je op verschillende woningen reageren en maak je als ingeschrevene bij BPD meer kans op basis van inschrijftijd?
• Maakt het nog verschil of je uit omgeving Vught komt of kan het ook zijn dat geïnteresseerde uit verdere omgeving kans maken op een woning?
• Krijgen mensen uit Vught een voorkeurs behandeling?
• Hoe is straks de toewijzing van woningen? In hoeverre wordt er rekening gehouden met belangstellenden uit Vught of met wortels in Vught?
• Is er een verplichting vanuit de Gemeente Vught dat Vughtenaren voorrang krijgen?
• Is het op loting?
• Wie wordt de makelaar?
• Worden er vooraf voorwaarden gesteld, bijvoorbeeld over autobezit, intentie om samen te werken, geen schuttingen, etc. (Gelet op de mentimeter uitslagen ben ik benieuwd of jullie e.e.a. gaan aanpassen. Zorg ervoor dat je echt geïnteresseerden het laat kopen)
• Is er al iets meer bekend over de prijzen of wat er valt onder midden segment? Aan welke prijzen moet ik dan denken?
• Kun je de prijsranges per deel van het project aangeven?
• Hebt u een prijsindicatie betreffende de vrije kavels? (wat is "duurdere segment’’)

Nadat de gemeenteraad de gebiedsvisie met het Voorlopig Ontwerp Stedenbouwkundig Plan mogelijk in september 2021 goedgekeurd, kan gestart worden met het opstellen van het bestemmingsplan. Dit bestemmingsplan is noodzakelijk om de voorgenomen plannen te kunnen realiseren en hier een omgevingsvergunning (bouwvergunning) voor in behandeling te nemen. Om te komen tot een bestemmingsplan zal eerst een voorontwerp bestemmingsplan ter inzage worden gelegd. Vervolgens komt het ontwerp bestemmingsplan ter inzage en is de verwachting dat in de tweede helft van 2022 beschikt kan worden over een vastgesteld bestemmingsplan. Vanaf dat moment kan een omgevingsvergunning worden verstrekt die onherroepelijk dient te zijn alvorens er gestart kan worden met de bouwwerkzaamheden van de woningen. Afhankelijk van de voortgang in de procedure kan dit al dan niet sneller gaan.

Op het moment dat er meer zicht is op het moment dat de woningen in verkoop worden gebracht, zal BPD de verkoopprocedure op de website kloostergoedtheresia.nl kenbaar maken. Op dat moment zal er ook meer zicht komen op de prijsindicaties van de woningen.

In verband met de huidige staat van het bestaande klooster, de constructieve opzet en het gewenste aantal te realiseren woningen is het niet mogelijk het klooster te behouden. Wel zal er gekeken worden hoe elementen van het bestaande klooster al dan niet kunnen worden hergebruikt. Het nieuw te bouwen ‘Klooster’ is een schakeling van hogere en minder hoge bouwmassa’s die als een geheel gezamenlijk in haar architectuur refereren naar het kloosterverleden.

De inclusiviteit in deze gebiedsvisie wordt op meerdere vlakken invulling gegeven. Enerzijds de diversiteit aan woningproducten binnen het kloostergoed. Enerzijds de duurdere woningen in de bosrand, poel, klooster en moestuin. Waarbij in het Klooster tevens 2 -3 kamer appartementen worden gerealiseerd en woningen in het middensegment zowel in Klooster als Moestuin.

Samen met de mogelijk onder te brengen woongroep en het kinderdagverblijf is onze streven een gebied tot ontwikkeling te brengen dat tevens verbinding gaat leggen met bewoners rond dit gebied. Te denken aan de senioren en andere omwonenden.

Naast deze sociale inclusiviteit is er kijkend naar de natuur, nadrukkelijk aandacht voor het ‘ecologische inclusiviteit’ en is tevens het streven bij te dragen aan een verhoogde biodiversiteit binnen het gebied.

Met het vroegtijdig communiceren over dit voornemen verwachten wij een doelgroep aan te spreken die hier verder gezamenlijk invulling aan gaat geven.

Wat de duurzaamheidsambities van de woningen betreft is de doelstelling dat de woningen volledig energieneutraal zijn. Dat wil zeggen: het aandeel fossiele energie in het energieverbruik is nihil, er is dan sprake van een BENG 2=0 woning. Daarnaast moet er gebruik gemaakt worden van 100% duurzaam hout zoals FSC, PEFC, Keurhout of een STIP-certificering. Met deze uitgangspunten worden deze woningen opgenomen in het Register Groenverklaring (zie ook registergroenverklaringen.nl).

Overdag is het terrein vrij toegankelijk en kunt u het in de huidige staat bekijken. Wij verzoeken u daarbij vriendelijk rekening te houden met het kinderdagverblijf en de eventueel buiten spelende kinderen of anderszins.

Na realisatie van de plannen is de doelstelling dat het openbare gebied in het plan vrij toegankelijk is. Daarnaast zal bij de uitwerking rekening worden gehouden dat er een sociaal veilige omgeving wordt gerealiseerd. Daarbij zal gekeken worden naar het gewenste verlichtingsniveau, waar nadrukkelijk ook rekening zal worden gehouden met de natuur. In de verder planuitwerking zal dit nader worden uitgewerkt.

Overdag is het terrein vrij toegankelijk en kunt u het in de huidige staat bekijken. Wij verzoeken u daarbij vriendelijk rekening te houden met het kinderdagverblijf en de eventueel buiten spelende kinderen of anderszins.

Na realisatie van de plannen is de doelstelling dat het openbare gebied in het plan vrij toegankelijk is. Daarnaast zal bij de uitwerking rekening worden gehouden dat er een sociaal veilige omgeving wordt gerealiseerd. Daarbij zal gekeken worden naar het gewenste verlichtingsniveau, waar nadrukkelijk ook rekening zal worden gehouden met de natuur. In de verder planuitwerking zal dit nader worden uitgewerkt